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Contrat de location Allemagne

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Mietvertrag Deutschland

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Le contrat de bail

Le contrat de bail peut être conclu par écrit ou par oral. Dans tous les cas, doivent être mentionnés les noms des parties (propriétaire et locataire), le logement qui fait l’objet de la location, le montant du loyer et la date de prise d’effet de la location. Lorsque les Schönheitsreparaturen (travaux d’entretien) et Nebenkosten  (charges locatives) ne sont pas mentionnés dans le contrat, ils sont à la charge du propriétaire.

En principe, le contrat de bail court pour une durée indéterminée. Le locataire peut, dans ce cas, le résilier en respectant un préavis de 3 mois et le propriétaire en respectant un préavis variant entre 3 et 9 mois (selon la durée du contrat), si ce dernier présente un motif reconnu par la loi.

La durée du contrat peut être déterminée par écrit si cela est justifié.

Le propriétaire peut demander une caution, si cette dernière est mentionnée dans le contrat. Son montant est au plus égal à 3 mois de loyer.

L’état des lieux n’est pas systématique, mais il peut être utilisé comme moyen de preuve.

Vous trouverez des informations complémentaires ici (site du Centre européen de la Consommation) ou sur le site de l’Union de locataires - informations en allemand.

Mis à jour le 17.08.2018

Le contrat de bail

Le contrat de bail peut être conclu par écrit ou, beaucoup plus rarement, oralement. Dans tous les cas, le contrat écrit doit comporter les noms des parties (propriétaire et locataire), le logement qui fait l'objet de la location (ainsi que, le cas échéant, les annexes telles que garage, place de parking, jardin...), le montant du loyer (charges détaillées ou montant forfaitaire) et la date de prise d'effet de la location.

En principe, le contrat de bail court pour une durée indéterminée. Le locataire peut, dans ce cas, le résilier en respectant un préavis de 3 mois, et le propriétaire en respectant un préavis entre 3 et 9 mois (en fonction de la durée du contrat) en cas de motif reconnu par la loi. La durée du contrat de bail peut être limitée par écrit, si cela est justifié.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie, si cela a été précisé dans le contrat. Le montant est au maximum égal à 3 mois de loyer. Le propriétaire est tenu de placer la caution sur un compte ou livret ouvert exclusivement à cette fin. Les intérêts obtenus reviennent dans leur totalité au locataire et seront reversés en même temps que la caution lorsque le locataire sera libre de tout engagement vis-à-vis du propriétaire.

L'état des lieux n'est pas systématique, mais peut être utilisé comme moyen de preuve le cas échéant.

Vous trouverez des informations complémentaires (en allemand) sur le site du Deutscher Mieterbund.http://www.mieterbund.de/

Les charges

En principe, les charges incombent au locataire. Soit la somme totale spécifiée dans le contrat de bail correspond au loyer charges comprises (donc les charges ne sont pas détaillées), soit les deux parties conviennent que les charges incombent au locataire en plus du loyer hors charges. Dans ce cas-là, le contrat de bail doit contenir la liste détaillée des charges correspondantes et seules celles-ci pourront être réclamées par le propriétaire.

Sont considérées comme charges locatives :

  • les frais de chauffage
  • les frais liés à l'usage de l'eau
  • les frais liés aux installations de chauffage et de chauffe-eau
  • la Grundsteuer (taxe foncière)
  • l'eau (dont évacuation des eaux usées)
  • l'ascenseur
  • le nettoyage de la rue
  • l’enlèvement des déchets ménagers
  • le nettoyage des parties communes
  • les coûts de lutte contre les insectes nuisibles
  • les coûts d’entretien du jardin
  • l'électricité des parties communes
  • le ramonage
  • les assurances habitation
  • le gardiennage / le concierge
  • les frais liés à l’antenne commune/ au câble (frais d'entretien, d'électricité, de réparation qui peuvent être répartis entre les locataires). Pour le câble, s'ajoutent les frais d'abonnement, sauf si le locataire a signé un contrat avec une entreprise privée.
  • les frais d'entretien des machines communes (par exemple des lave-linge).

Les assurances obligatoires

Il revient normalement au propriétaire de contracter l'assurance habitation (Gebäudeversicherung). Il peut la refacturer au locataire si elle figure dans la liste des charges. En revanche, le locataire a la possibilité de contracter une assurance habitation pour les biens mobiliers qui se trouvent dans le logement.

Attention : cette assurance n'inclut pas nécessairement l'assurance responsabilité civile.

Les aides potentielles pour payer le loyer

Le Wohngeld est une aide financière destinée aux personnes à faible revenu. La perception de cette aide ainsi que son montant dépendent du revenu global du foyer, du montant du loyer et du nombre de personnes composant le foyer. Le Wohngeld ne peut être alloué qu'après dépôt de la demande et étude de celle-ci. Les formulaires de demande sont disponibles dans les Wohngeldstellen (bureaux du Wohngeld) des communes et des Kreise.

Mis à jour le 18.12.2015